¿Cómo obligar a tu ex a vender la vivienda?

Obligar a tu ex a vender la vivienda

Cuando una pareja rompe su vínculo matrimonial o afectivo, una de las cuestiones que genera conflicto es la venta de la casa común.

Es más fácil poner fin al matrimonio o unión de hecho, que liberarse de la titularidad de una vivienda ganancial o comprada a medias por una pareja. Pero tranquilo, hay soluciones.

Aunque tu ex se niegue a vender su parte de la casa, la ley te ampara y regula opciones para vender la vivienda común.

Estamos ante un tema peliagudo, que entremezcla diversos conceptos jurídicos, pero vamos a tratar de explicártelo de forma sencilla.

Solución Directa

4 opciones para adjudicar o vender la casa común

Imaginemos que Juan y María, durante el matrimonio compraron una casa, no tienen hijos y, tras el divorcio, cada uno es propietario de un 50% de la casa.

1. Acuerdo entre las partes para disolver el condominio

En este caso, más que obligar, te invitamos a dialogar con tu ex para hacerle entrar en razón y resolver el conflicto.

¿Has conseguido el acuerdo? ¡Enhorabuena!

No será preciso iniciar ningún procedimiento judicial, de esta forma, evitarás luchas y mayores gastos.

Bastará con firmar ante Notario una escritura de extinción de condominio, adjudicando a María la propiedad del 100% de la casa y a Juan el valor en dinero de su 50%, que deberá abonar María a Juan.

Esta opción de extinción de condominio es más económica que la compraventa.

A nivel fiscal, la extinción de condominio tributa por Actos Jurídicos Documentos (entre el 0,5% y el 1,5%). Sin embargo, la compra tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6% y el 11%).

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2. Acto de conciliación

Si no hay buen entendimiento, pero no quieres iniciar acciones judiciales contra tu ex, la ley te ofrece la oportunidad de llegar a una conciliación.

Deberás presentar una papeleta de conciliación ante el Juzgado de Primera Instancia del domicilio de tu ex, solicitando llegar a un acuerdo sobre la venta.

Existen modelos de papeleta de conciliación que podrás solicitar en el propio Juzgado, ya que, para la conciliación, no necesitas Procurador ni Abogado, si bien es recomendable contar con el asesoramiento y acompañamiento de un abogado especialista para aumentar las opciones de éxito.

Recibida la papeleta de conciliación por tu ex, se celebra un acto de conciliación. En este acto, podéis alcanzar un acuerdo para vender la casa.

Es importante que sepas que este intento de conciliación no obliga a tu ex a acudir el día y hora señalados para la celebración del Acto de conciliación.

Después de la entrada en vigor de la ley de jurisdicción voluntaria 15/2015, se permite que sean los notarios quienes realicen el acto de conciliación que tendrá lugar en dos partes, en primer lugar habrá un acta de notificación, para convocar a las partes al acto de conciliación, y derivado de este se otorgará la correspondiente escritura en la que se recogen los acuerdos que tendrán valor jurídico.

Esta fórmula también se utiliza porque en caso de requerimiento para un Acto de Conciliación en el cual la otra parte no comparece, o aun compareciendo no se logra llegar a un acuerdo, la podremos utilizar para acompañarlo a la demanda que tendremos que presentar para poder solucionar el problema, aduciendo que no nos han dejado otra opción que la interposición de la demanda, pudiendo solicitar la condena en costas de la otra parte.

Ezequiel Santana, Gerente de Solución Directa

Siguiendo nuestro ejemplo: Juan presenta papeleta de conciliación solicitando a María la venta de la casa común.

Pueden darse 3 circunstancias:

  • María asiste al Acto de conciliación y llega a un acuerdo con Juan para vender la casa. Genial, hasta aquí vuestro conflicto.
  • María asiste al Acto y llega a un acuerdo con Juan, pero María no lo cumple. En este caso, Juan deberá solicitar al Juzgado el cumplimiento del acuerdo.
  • María no asiste o no hay acuerdo, a Juan no le queda otra que iniciar acciones judiciales contra María.

3. Subasta voluntaria

Si no consigues acuerdo con tu ex para vender la casa, puede ocurrir que estéis conformes en la venta pero no en el precio de venta.

La Ley de Jurisdicción Voluntaria, regula la posibilidad de solicitar la subasta voluntaria de una vivienda común. 

Se trata de un procedimiento de mutuo acuerdo, es decir, Juan y María, según nuestro ejemplo, deben estar de acuerdo en subastar la casa.

En la solicitud de subasta voluntaria, entre otras cosas, se hará constar el valor de la vivienda común por el que se va a subastar (valor de tasación).

Tampoco, en este caso, es precisa la intervención de Abogado y Procurador, pero, siempre, es importante el asesoramiento de buenos profesionales.

4. Acción judicial de extinción de condominio

Como siempre, te aconsejamos cualquiera de las vías amistosas antes de iniciar un proceso judicial contra tu ex.

En este procedimiento contencioso es obligatoria la intervención de Abogado y Procurador.

Además, deberá intervenir un perito judicial, nombrado por el Juzgado, para valorar la casa, a fin de fijar el valor de subasta.

En definitiva, la casa se sacará a subasta pública, no tendremos control sobre el precio final, y lo obtenido en la subasta se repartirá entre María y Juan.

Otra opción: Acudir a empresas que compran proindivisos

Existen empresas que se encargan de realizar todas las gestiones para lograr la venta de un inmueble que pertenece a varias personas en proindiviso.

Estos profesionales, se ocupan de todo el papeleo, incluso puede que compren tu parte en la vivienda y, después, resuelvan el conflicto con tu ex.

¿Qué pasa si mi ex tiene el uso de la casa?

Si en la sentencia de divorcio se atribuye a cualquiera de los cónyuges, el uso de la vivienda en común, este derecho no puede verse alterado.

Volvemos al ejemplo anterior, ahora Juan tiene el derecho a usar la vivienda según la sentencia de divorcio, hasta una fecha determinada.

Este reconocimiento del uso de la vivienda no impide la venta de la vivienda, pero respetando el derecho de uso durante el tiempo concedido.

Es decir, se podrá vender la vivienda común, por acuerdo o por subasta, pero el adquirente debe respetar el uso concedido a Juan durante el tiempo establecido en la sentencia de divorcio.

Lo mismo ocurre si el uso de la vivienda se atribuye a los hijos de Juan y María, ya sea en régimen de custodia exclusiva o compartida.

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